时间：2024年5月15日

嘉宾：北京大学经济学院教授、国民经济研究中心主任苏剑

中国网：房地产行业产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益和经济社会发展大局，成为大家长期关注的热点话题。近年来，房地产行业面临下行压力，市场供需关系出现新变化，而各地也在不断通过政策调整适应新趋势。4月底召开的中央政治局会议强调要防范化解房地产风险，提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的措施，被视为提振楼市信心的利好信号；与此同时，多地相继出台措施，为楼市“松绑”。那么，新出台的政策措施能否使房地产行业回暖？意向购房者当如何把握机遇？就相关问题，中国网《中国访谈》栏目特别邀请到北京大学经济学院教授、国民经济研究中心主任苏剑进行分析解读。

北京大学经济学院教授、国民经济研究中心主任苏剑接受中国网《中国访谈》专访  （摄影：郑亮）

中国网：苏老师您好，非常高兴今天能够邀请到您做客我们的演播室。

苏剑：非常感谢，我也很高兴。

中国网：前不久召开的中央政治局会议强调要防范化解房地产风险，提出要统筹研究消化存量房产和优化增量房产的措施，这被大家普遍看作是增强楼市信心的一个利好的消息。那么，您怎么看待政治局会议关于房地产方面的表述？释放了怎样的信号？

苏剑：首先，不管我们喜欢也罢，不喜欢也罢，房地产行业目前还是中国的支柱产业。所以在宏观调控中，它对房地产行业非常重视，提到了中央政治局会议这样的层面上讨论这个问题，这就说明了它对中国经济的重要性，这是第一个。

第二，中国的房地产市场确实现在面临非常大的风险，而这个风险如果扩散的话，可能扩散到好多方面去，它涉及的面特别广。比如首先，它可能涉及到民生，比如（如果）房价大跌的话，马上就会导致老百姓财富缩水，因为现在中国老百姓财富的80%以上聚集在房地产方面，房价一下跌，那么财富名义上自然是缩水了。另外可能在有些地方，会出现烂尾楼的情况，所以保交楼目前还是一个非常重要的任务，这还涉及到民生。

另外，还可能涉及到银行，因为银行对房地产开发商有贷款，对居民也有贷款，那如果居民还不起贷款的话，它同样会断供，这也会导致银行的风险。然后它还涉及到股市，因为房地产企业在股市里占的比重还相当大。还涉及到债市，因为房地产企业同样也发债，不仅发内债，还发外债，发外债的话，又把问题扯到国际上去了，还涉及到人民币汇率。然后再往其他方面延伸，又涉及到地方政府债务问题，地方政府收入相当大的一部分，尤其是有些地方到50%左右都来自于卖地收入，如果再加上房地产行业所交的税收的话，那么好多地方的财政收入其实60%、70%都依靠房地产，那房地产一垮下来，那么地方政府收入减少了，地方政府债务就成了大问题。

所以转一圈下来，你就会发现，一个房地产风险其实就扩散到整个宏观经济了，所以它的风险是个非常重要的风险。所以中央政治局把化解房地产市场风险作为非常重要的任务，这个是非常重要的，也非常必要的，这是第二点。

第三点，房地产行业目前面临着一个长期和短期的风险。长期来看，因为人口在减少，人口老龄化在加速，从2022年开始，劳动力还在急剧减少，这几个因素叠加在一块，其实意味着中国的房地产市场从长期来看，是有下行趋势的。当然这就对中国的稳增长构成了一定的压力，这就要求中国接下来将不得不实现一场产业结构的转换，必须有其他的产业能够升上来，弥补房地产行业长期下行带来的缺口，这是长期的。短期来说，应该说房地产行业将近20年的高歌猛进，可以说是在相当程度上透支了未来的房地产行业的发展。所以接下来，在房地产发展方面，可能就有一个相当大的回调，或者说房地产行业可能会有个停滞，把透支的那部分慢慢地给收回来。

所以，长期和短期结合在一起，接下来这两三年时间，可能是中国房地产行业最艰难的时候，在这个情况下，房地产调控就尤为重要。

中国网：也就是说房地产行业其实它要触底反弹的话，还需要一段时间？

苏剑：目前看，应该是这样。就是说我们要把房地产行业本身的触底反弹和房价的触底反弹要分开，房价触底反弹并不一定意味着房地产行业会触底反弹。

中国网：能展开讲讲吗？

苏剑：因为房价它可以调整得很快，降起来很快就掉下来了，好多地方房价掉60%、70%，和高峰期相比，北京房价也降了30%左右。一般情况下，房地产行业的恢复，比它（房价）可能要晚上一段时间，有可能是一年，有可能是两年，因为房地产行业本身它的调整涉及好多个方面，比如说房子它至少有个建造周期，但房价调起来没这么麻烦。所以这里边可能就存在这样一个问题。

中国网：所以房价触底应该会早于房地产行业触底反弹的时间？

苏剑：对。因为你生产过程是需要时间的，但房价下跌却可以是非常快的，它没有一个生产时间，只要老百姓预期形成，很快就掉下来了。

中国网：我们也注意到最近多地纷纷出台了政策措施，为房地产行业“解绑”，而且还有一些城市出台了住房以旧换新的政策，那么在您看来，这些政策措施会对房地产行业或者说房地产市场带来怎样的影响，能不能使楼市回暖？

苏剑：目前情况下，要回暖很难。因为刚才我说了，它这是长期的趋势和短期的回调叠加形成的这么一个格局。那么在这个情况下，目前能出台的政策只是在延缓它的下行的速度，要直接把它从下跌变成回升，这个目前做不到，这个我们要承认的一个现实。也就是说，房地产行业的松绑和其他一些支持措施还需要一步一步地出台，还需要更多的措施。当然，我们目前的措施以及接下来出台的措施，至少在半年的时间内，应当还只是让它缓和一下，不是说就让它回升，因为现在积攒的问题应该说太多，太严重。

北京大学经济学院教授、国民经济研究中心主任苏剑  （摄影：郑亮）

中国网：我们再从购房者的角度来看，我们都知道“买涨不买跌”是大多数购房者在置业时的一个心态，我相信现在也有一大批潜在的购房者正在观望，那么对于他们，您有什么建议？

苏剑：首先把中国作为一个整体来看的话，应该说房价可能还会进一步下跌，这可能是一个趋势。当然这也分地段，也分城市。有些城市可能未来怎么着房价都上不来了，因为中国人口流动和城镇化过程中，以及经济结构调整的过程中，它可能会出现一些城市人口净流出，甚至最终会出现城市空心化这样的现象，比如说一些资源枯竭性城市，所以结果就是这些城市的房价到时候白送，你都不要。当然我这只是说了一个极端（案例），也就是说，我们买房的时候，如果作为投资的话，一定要看清它的位置在哪里，不能说是轻易去投资一些发展前途不明朗，或者是很明朗但是往下走的城市，这个要避开。

当然，作为刚需或改善，这个时候，我个人觉得不要着急。就说是房价下跌可能会很快，但是房价下跌（到底）之后，它不会立马就往上调，它会有个平台期，等（到了）这个平台期，你看着它稳定了，你再出手。你现在想抄底的话，即使抄了，你心里也没底，（担心）没准现在还不是底。所以，我觉得不要着急，如果它真的到底的话，有足够的时间让你去抄（底）。房地产跟股市不一样，因为房地产流动性比较弱一些，就算是它开始回升了，那个时候你买也来得及，回升一点点，也付得起这个代价，至少你避免了风险。

中国网：您刚才提到房地产行业涉及的面非常广，产业链条很长，事关人民群众的切身利益和经济社会的发展大局，所以长期以来都是大家关注的热点话题。那么这次中央政治局会议提出要加快构建房地产发展新模式，要构建这一新模式，政策方面应当如何发力？

苏剑：首先，我们要弄清楚这个新模式是什么？这个要搞清楚。你搞不清这个，谈政策，那都是白说。应该说这20多年，尤其是1995年左右住房商品化以来，应该说中国的房地产行业发展得非常快。刚开始，老百姓的住房比较紧张，所以那时候房地产需求非常大，这也成就了（房地产行业）这么多年的发展。现在，中国的房子可以给14亿人住的，你还要想到农村的房子、小城镇的房子，包括小县城的房子，好多年轻人在那买了房子，其实也是不住的。也就是说，现在中国的房子从总量上来说已经相当多了，过剩已经是一个大趋势。这个我们要搞清楚。

那么接下来，中国的房地产市场可能会出现结构性的调整，这个结构当然是地域结构的调整。也就是说随着人口的流动，有些城市它的发展潜力大一些，对房子的需求还有，或者还在增加；有些城市发展潜力比较小，人口在流出，那么它的房子过剩就会很严重。所以接下来的新模式，第一步就是结构调整，地域结构的调整。也就是说在那些发展空间比较大的城市，可能还需要进一步增加房子的供给，在那些房子已经过剩的城市，就采取别的办法，来化解过剩的房子。这是地域结构的调整。

接下来还有一个就是住房本身的结构调整。以前我们住房的建设，考虑的基本上都是一家三口，没有考虑到会放开生育，那未来有的家庭可能孩子比较多，两个、三个可能都有，这个时候可能房子的内部结构也要针对人口结构进行调整。所以这是人口结构（变化）带来的对住房需求的一个变化。当然接下来好多年轻人（也可能选择）不婚不育，他们可能更喜欢小户型的房子。也就是说未来的住房需求可能往两个方向去发展，一个是大户型，一个是小户型。那么房子的供给可能要更加多样化，要适应未来需求的变化。这是从房子结构本身（考虑）。

从房地产行业本身呢，我们刚才说长期趋势和短期的透支，导致接下来这几年，中国的房地产市场可能会比较艰难，也就是说以前需求的透支可能（导致）接下来这几年（需求）已经不太多了，所以就面临这样一个超调的情况。

另外一方面呢，就是我们以前房地产行业的发展主要靠建设，开发商盖房，然后卖出去。盖房卖出去这样一个模式，使得它的链条非常长。那么问题是现在房子总量上已经饱和，已经够用了，那么在这个情况下，房地产行业的发展可能不再是盖房了，而是包括两个方面，一个是房地产服务业，一个是装修业，向这两个方面来倾斜。也就是说物业管理以及其他相关的住房方面的服务，可能在房地产行业里边占的比重越来越大，而建筑开发这块，占的比重可能会越来越小。当然这也是跟发达国家越来越相似。中国未来可能也会是这个样子，因为现在住房过剩，商业地产其实在城市里边也基本过剩，尤其是电商发展起来之后。所以对市中心的房子，尤其是写字楼这类的建筑，可能需求也没那么大了，所以也就是说房地产行业新模式另外一个变化，或者说它的新的地方，就是房地产行业内部的结构也在发生变化。

中国网：新模式是不是还要考虑一个方面，就是政府的介入，比如说一些保障性住房的建设？

苏剑：对，这个就是另外一个问题了。它是属于房地产行业，但它主要是民生政策问题。也就是说保障房它本身很重要，但是保障房应该说在房地产行业里边占的比重应该是比较小的，而且保障房本身它不应该建得条件太好，建得条件太好的话，就到不了需要保障的人手里了。另外就是如果保障房建设太好的话，对其他买商品房的人来说就显得不公平。所以就说是保障房它在整个房地产行业里边，在某些年份它可能很重要，但作为一个新模式来说，它可能影响并不是很大。

中国网：最后一个问题，您怎么看待房地产行业或者说房地产市场的明天？

苏剑：应该说房地产行业的明天跟发达国家现在很相似。在那些国家，他们的房地产行业也曾经经历过一段时间的高歌猛进，最后当然也就进入新的发展模式。像美国、日本这些国家，目前基本上房地产行业都是以房地产服务业为主而形成的，以二手房的买卖、维护等来展开的，而不再是以建设开发（为主）。然而，从它的占比来说，其实好多国家的房地产行业依然是支柱产业，然后我们要明白，即使是在发达国家，那么人们的住房支出都占到了它的总支出的1/3左右，你想一想，你的消费支出占你的家庭总支出的1/3左右，它是不是个支柱产业？所以它未来应该还是个支柱产业，只不过作为支柱产业，它内部的内容发生了变化。所以我们要适应房地产发展的新模式，就是把房地产行业发展的重点要有一个转移。

中国网：好，非常感谢苏老师今天给我们带来很精彩的解读，谢谢！

（本期人员：编导/主持：白璐；摄像：刘凯王一辰；图片：郑亮；后期：王一辰；主编：郑海滨）